Case Study inwestycji #1

W połowie kwietnia 2012 przeglądając nowe oferty z otoDom.pl rzuciła mi się w oczy jedna oferta – kawalerka 29m2 za 23k. W tym czasie najtańsze mieszkania jakie były w moim mieście kosztowały ok. 50k. Już samo to sprawiło, że cena wydawała się bardzo okazyjna. Mieszkanie było w centrum, oczywiście miało być do remontu i niestety znajdowało się w oficynie na 3 (ostatnim) piętrze. Ale musiałem je zobaczyć, bo tak taniego mieszkania nie widziałem przez kilkanaście miesięcy przeglądania ofert :)

ogłoszenie sprzedaży mieszkania

Umówiłem się na obejrzenie mieszkania na następny dzień. Następnego dnia podszedłem tam i to co zobaczyłem trochę mnie przeraziło. Już sama brama na podwórze zapowiadała co będzie można zobaczyć dalej:

brama

Kamienica z zewnątrz nie wyglądała najlepiej:

kamienica

Dalej było tylko gorzej. Drzwi z piwnicy:

drzwi z piwnicy

Klatka:

klatka schodowa

klatka schodowa

klatka schodowa

klatka schodowa

klatka schodowa

klatka schodowa

Samo mieszkanie też nie wyglądało dobrze:

mieszkanie

mieszkanie

mieszkanie

mieszkanie

mieszkanie

mieszkanie

mieszkanie

W kamienicy nie było domofonu, wejście na klatkę było otwarte a sama klatka wyglądała koszmarnie. Widoczne ślady pożaru, wc na półpiętrach, brakujące szyby w oknach, napisy na ścianach i ogólnie syf. Tylko połowa mieszkań była zamieszkała, reszta to pustostany. Samo mieszkanie też przerażało i wiedziałem już jak szedłem po klatce, że nie kupię go. Jednak właściciel mnie zaskoczył – powiedział, że bardzo szybko potrzebuje gotówki i może sprzedać mieszkanie za 12.000 zł.

To już była MEGA niska cena jak za mieszkanie w centrum Bytomia ale było tu niestety sporo niewiadomych:
– wc na klatce ale podobno można było doprowadzić do mieszkania
– stary dziurawy dach ale podobno jest już w planach jego remont
– brak drzwi wejściowych do klatki ale podobno mają być wstawiane nowe
– brak doprowadzonego gazu do mieszkania ale na korytarzu jest rura gazowa i podobno można doprowadzić do mieszkania (tylko, że żadne mieszkanie nie było podpięte do tej rury co budziło uzasadnione wątpliwości o możliwość podłączenia gazu)
– brak instalacji elektrycznej w mieszkaniu ale podobno można podłączyć prąd
– brak ogrzewania ale podobno komin jest drożny i można je zrobić

Napisałem więc maila z opisem inwestycji do mojego przyjaciela i mentora, Damiana Żukiewicza a on po 20 minutach do mnie zadzwonił mówiąc jedynie „Mario, już do Ciebie jadę”. Przejechał ponad 150 km z Nysy do Bytomia tylko po to żeby zobaczyć to mieszkanko i zastanowić się czy warto je kupić. Pojechaliśmy tam więc i pokazałem mu mieszkanie. Nie musieliśmy umawiać się ze sprzedającym, bo mieszkanie było cały czas otwarte – nie było nawet zamka w drzwiach.



Zdecydowaliśmy, że kupimy to mieszkanie na spółkę, bo mimo iż cena była bardzo atrakcyjna to jednak była to dość ryzykowna inwestycja. Zadzwoniliśmy więc do sprzedającego i spróbowaliśmy jeszcze zbić cenę do 10k. Niestety to nie przeszło ale dostaliśmy gratis nowe drzwi wejściowe warte ok. 500 zł, więc zgodziliśmy się na 12k. To był bardzo szybki deal. W środę znalazłem ogłoszenie i zadzwoniłem do sprzedającego, w czwartek oglądaliśmy mieszkanie i zdecydowaliśmy się na nie a w poniedziałek siedzieliśmy już u notariusza. Przy takich transakcjach liczy się czas. Oferta taka jak ta raczej by długo nie wisiała w internecie.

Po zakupie mieszkania postanowiliśmy poczekać trochę na remont dachu i na kolegę, który miał nam pomóc remontować mieszkanie a aktualnie był w Szwecji. Odsetki od kredytu odnawialnego płaciłem bardzo małe, więc praktycznie jedynym kosztem było ok. 70 zł czynszu, który płaciliśmy z Damianem po połowie. Dlatego też nie spieszyło nam się aż tak ze sprzedażą. Od lipca jeśli dobrze pamiętam został podniesiony fundusz remontowy w związku z remontem dachu i czynsz wzrósł do ok. 130 zł.

Na początku lipca gdy zaczął się remont dachu a Krzysiek wrócił ze Szwecji postanowiliśmy, że weźmiemy się za remont mieszkania. Jednak najpierw trzeba było ustalić zakres prac. I tu pojawiły się pierwsze wątpliwości, bo nie było sensu odstawiać tego mieszkania nie wiadomo jak. Co z tego, że mieszkanie będzie wyglądało super, skoro nadal będzie to oficyna z obskurną klatką schodową, do której strach wchodzić po zmroku. Ale nie chodziło tylko o to… Nieznany mi był stan techniczny instalacji elektrycznej (chodzi o tę część na klatce schodowej biegnącą od skrzynki z licznikiem na parterze aż na 3 piętro do mieszkania), instalacji gazowej (rura była na klatce schodowej ale nikt z lokatorów nie korzystał z niej, więc nie wiadomo było czy gaz faktycznie jest) czy komina i wentylacji. Oczywiście mogłem się tego wszystkiego dowiedzieć ale jeśli wyszedłby jakiś problem to nie mógłbym tego ukrywać przed kupującymi a tak mogłem mówić, że raczej wszystko jest ok o czym zapewniał mnie sprzedający :)

Dlatego zdecydowaliśmy się jedynie odświeżyć mieszkanie – zagipsować dziury, odmalować, umyć okna, dyktę w oknach zastąpić folią i wstawić nowe drzwi. Jednak zanim rozpoczęliśmy „remont” daliśmy ofertę tego mieszkania Justynie, naszej agentce nieruchomości. Ustaliliśmy, że będziemy próbować sprzedać to mieszkanie za 35k. Było to najtańsze mieszkanie w mieście, bo kolejne oferty kawalerek do remontu zaczynały się od 45-50k. Po 2 dniach pojawili się pierwsi klienci. Oczywiście marudzili, że dużo do zrobienia, że klatka okropna, więc obniżyłem cenę na 33k a później zszedłem jeszcze na 32k. Powiedzieli, że mają gotówkę i jak zejdę do 30k to raczej to wezmą. Oczywiście się zgodziłem i już w głowie liczyłem zyski :) Następnego dnia mieli dać odpowiedź.

Niestety zadzwonili kolejnego dnia, że chcieliby jeszcze raz zobaczyć mieszkanie – tym razem z rodzicami. I stało się to czego się obawiałem – jak rodzice zobaczyli to mieszkanie to zaczęli im je odradzać aż w końcu całkowicie ich zniechęcili. Pani powiedziała nawet, że to nie jest mieszkanie – to pomieszczenie gospodarcze! Ale może to dobrze, że ta sprzedaż nie wyszła, bo pewnie poprzewracałoby mi się w głowie i zacząłbym myśleć jakim to jestem genialnym inwestorem…

Jako ciekawostkę dodam, że mieszkanie odwiedzili też złomiarze. Zanim jeszcze zamontowałem zamek do drzwi, zdążyli ukraść rurę z instalacji wodnej ;) Tak samo zniknęła też stara metalowa skrzynka na listy znajdująca się przy drzwiach. Gdy pierwsi klienci oglądali mieszkanie to jeszcze była a dwa dni później gdy byli z rodzicami, już jej nie było… Od sąsiada dowiedziałem się też, że przez pewien czas w tym mieszkaniu jakiś pijaczek urządził sobie melinę ale sąsiad go przepędził.

Kilka dni później przyjechała ekipa remontowa z Nysy – Damian z Krzyśkiem i Olkiem. W jeden dzień zrobiliśmy prawie wszystko co sobie założyliśmy.

remont mieszkania

remont mieszkania

remont mieszkania

remont mieszkania

remont mieszkania

remont mieszkania

remont mieszkania


Później kilka dni zajęło mi dokończenie malowania i posprzątanie tam. Ale opłaciło się, bo mieszkanie wyglądało dużo lepiej.

mieszkanie po remoncie

mieszkanie po remoncie

mieszkanie po remoncie

mieszkanie po remoncie

mieszkanie po remoncie

mieszkanie po remoncie


Justyna zrobiła nowe zdjęcia i zaktualizowaliśmy ogłoszenie a oprócz tego ja wystawiłem bezpośrednie. Tłumów może nie mieliśmy ale zainteresowanie mieszkaniem było. Do czasu aż je ludzie oglądali na żywo… Sukcesywnie obniżaliśmy cenę aż doszliśmy do 26k. Był to początek Września i zaczęliśmy się obawiać, że jeśli nie sprzedamy tego przed zimą to możemy mieć spory problem ze sprzedażą w późniejszym terminie. Wtedy zadzwoniła do mnie pewna pośredniczka z informacją, że ma klientkę, która byłaby zainteresowana tym mieszkaniem. Ustaliliśmy prowizję od sprzedaży na 1,2k i umówiliśmy się na obejrzenie mieszkania.

Klientka była dwa razy – najpierw sama a później z synem, który miał się zajmować remontem. Wychodząc z mieszkania spotkaliśmy sąsiada, który zaczął opowiadać jak to jakiś czas temu ktoś się żywcem spalił w mieszkaniu pode mną. Świetną reklamę mi zrobił, nie ma co :) Ale na szczęście nie zniechęciło mi to kupującej. Po drugim spotkaniu ustaliliśmy cenę na 24k. Tyle, że warunkiem sprzedaży mieszkania było uzyskanie wielu zaświadczeń:
– o możliwości podłączenia prądu
– o możliwości podłączenia gazu
– o możliwości zrobienia wc w mieszkaniu
– o sprawności komina.

Trochę mnie to przeraziło, bo nie wiedziałem czy wszystko to uda się załatwić. Na szczęście wszystko poszło OK. Kominiarze wydali zaświadczenie, że komin jest sprawny, firma zajmująca się instalacjami wod-kan wydała zaświadczenie, że jest możliwość podłączenia wc do mieszkania a elektryk sprawdził, że instalacja biegnąca od skrzynki na licznik do mieszkania jest sprawna. Nie było tylko przewodu WLZ (czy czegoś takiego) i musiałem zgłosić się do zarządcy. Ich elektryk od ręki to zrobił i wydali zaświadczenie że wszystko jest sprawne. Wysłali też fachowca od gazu, żeby sprawdził możliwości podłączenia i wydali zaświadczenia, że wszystko to da się zrobić.

Dzięki temu, że obniżyliśmy cenę kupującej, pośredniczka zeszła z prowizją do 1k. Gdy już miałem wszystkie zaświadczenia ustaliliśmy termin do notariusza, gdzie dostałem w gotówce kasę. Po podpisaniu aktu pojechaliśmy jeszcze do mieszkania zrobić przekazanie lokalu i na tym w zasadzie kończy się historia tej inwestycji.

Tutaj właśnie pierwszy raz doświadczyłem tego o czym pisałem we wpisie Współpraca z pośrednikami nieruchomości. Justyna przyprowadziła 5 klientów jeśli dobrze pamiętam, natomiast na moje ogłoszenie zgłosiła się tylko 1 osoba. Nie licząc telefonów biur nieruchomości z propozycją współpracy i reklam portali nieruchomości, miałem tylko jeszcze jeden telefon w sprawie tego mieszkania. Pani z Niemiec była zainteresowana jego zakupem :) Jakiś jej znajomy miał przyjechać zobaczyć to mieszkanie ale niestety kontakt się urwał.

Pora podsumować inwestycję.

Data zakupu: 23.04.2012
Data wystawienia ogłoszenia sprzedaży: 02.07.2012
Data sprzedaży: 18.09.2012 (5 miesięcy od zakupu; 2,5 miesiąca od wystawienia mieszkania na sprzedaż)

Koszty:
– Zakup mieszkania – 12.000 zł
– Notariusz + PCC – 920 zł
– Czynsz – 600 zł
– Zaświadczenia – 160 zł
– Remont – 460 zł
– Pozostałe koszty – 200 zł
– Prowizja biura – 1.000 zł
Łącznie – 15.340 zł

Sprzedaż – 24.000 zł

Zysk do opodatkowania – 8.660 zł (56% w 5 miesięcy)

Jako, że weszliśmy w tą inwestycję na pół to każdy z nas zarobił po 4.330 zł. Całkiem nieźle jak na pierwszą inwestycję :)