Ile rzeczywiście kosztuje kredyt mieszkaniowy

Wiele osób twierdzi, że kredyt mieszkaniowy się nie opłaca, bo musimy oddać do banku często ponad 2 razy więcej niż pożyczyliśmy. To jednak jest tylko część prawdy, bo zapominamy o wartości pieniądza w czasie. Dzisiejsze 100 zł jest mniej warte niż te same 100 zł kilka lat temu. Inflacja powoduje, że za te same 100 zł możemy kupić coraz mniej produktów.

Do obliczeń przyjąłem mój kredyt mieszkaniowy:
Kwota: 83.000 zł
Okres: 28 lat
Oprocentowanie: 7%
Rata: 564 zł
Całkowita kwota do spłaty: 189.529 zł

Na początek sprawdzimy w kalkulatorze kredytowym wpływ inflacji na całkowity koszt kredytu:

1) Średnia inflacja z ostatnich 10 lat (2002-2011): 2,75%
Całkowity koszt: 189 529,39 zł
Odsetki: 106 529,39 zł
Koszt po uwzględnieniu 2,75% inflacji: 132 378,29 zł

2) Przykładowa inflacja: 5%
Koszt po uwzględnieniu 5,00% inflacji: 102 321,82 zł

3) Przykładowa inflacja: 7%
Koszt po uwzględnieniu 7,00% inflacji: 83 484,04 zł

Jeśli weźmiemy pod uwagę oficjalną inflację ogłaszaną przez GUS to koszt całkowity kredytu zmniejsza nam się do 132k. Rzeczywisty koszt kredytu będzie aż 57k mniejszy. Jednak wszyscy wiemy, że inflacja ogłaszana przez GUS nijak ma się do rzeczywistego wzrostu cen. Dlatego dla przykładu sprawdźmy jak wyglądają wyniki przy inflacji 5 i 7%. Dla 5-cio procentowej inflacji całkowity koszt zmniejszy nam się do 102k natomiast przy inflacji 7-mio procentowej będziemy musieli oddać praktycznie tyle samo ile pożyczyliśmy. To jaką mamy rzeczywistą inflację pozostawiam do przemyślenia Wam :)

Jednak inflacja nie jest jedynym czynnikiem sprzyjającym zakupom nieruchomości na kredyt. Szybciej od inflacji (tej ogłaszanej a nie rzeczywistej ;) ) rosną wynagrodzenia – zarówno pensja minimalna jak i średnia. Ma to ogromne znaczenie, bo rata kredytu z czasem staje się coraz mniejszym obciążeniem dla nas. Rata zmienia się razem z WIBORem – może iść zarówno w górę jak i w dół. Zakładamy więc, że jest stała, bo wzrosty i spadki ją uśrednią.

W latach 2002-2011:
Inflacja „zjadła” 24,5%
Minimalne wynagrodzenie wzrosło o 82,36% (z 760 zł do 1386 zł)
Średnie wynagrodzenie wzrosło o 59,36% (z 2133,21 zł do 3399,52 zł)

Poniżej przykład procentowego udziału raty kredytu mieszkaniowego w wypłacie osoby zarabiającej minimalną pensję. W przykładzie zakładamy, że rata jest stała (spadki jak i wzrosty powinny ją uśrednić) oraz że roczna podwyżka minimalnego wynagrodzenia wynosi 3% (pesymistyczna wersja)



Jak widać udział procentowy raty kredytu w całości pensji systematycznie spada od poziomu 37,6% do 16,93%. Dla porównania – jeśli obecnie zarabiamy 1.500 zł to rata kredytu stanowiąca 16,93% to zaledwie 254 zł! Czyli pod koniec spłacania kredytu tak naprawdę płacimy ponad połowę niższą ratę niż na początku.

Drugi przykład – zakładamy wzrost minimalnego wynagrodzenia na poziomie 6% (realna wersja)



Jak widać udział procentowy raty kredytu w całości pensji systematycznie spada od poziomu 37,6% do 7,80%. Dla porównania – jeśli obecnie zarabiamy 1.500 zł to rata kredytu stanowiąca 7,80% to zaledwie 117 zł!

Na koniec jeszcze jeden przykład, który chyba najlepiej pokaże spadek wartości pieniądza w czasie. Załóżmy, że 10 lat temu – w 2003 roku osoba zarabiają minimalną krajową (wtedy 800 zł brutto) bierze kredyt mieszkaniowy z ratą stanowiącą połowę jej pensji – 400 zł. W 2013 roku zakładając, że nadal zarabia pensję minimalną (1600 zł brutto – 2 razy więcej niż 10 lat temu!) jej rata nie stanowi już połowy dochodów a zaledwie 25%. Z każdą kolejną podwyżką wynagrodzenia, raty kredytu stają się coraz mniejszym obciążeniem dla kredytobiorcy.

Tak więc na całkowity koszt kredytu mieszkaniowego nie można patrzeć jedynie przez pryzmat ogromnych odsetek ale trzeba się zastanowić ile będą one warte w momencie spłaty oraz jakim obciążeniem będą one dla nas.